Un Piano Casa, in quanto istituto per la presa in carico della domanda primaria di abitazioni proveniente da ceti svantaggiati, sembrerebbe di per sé stesso un segnale positivo.
Naturalmente occorre poi verificare di volta in volta lo slancio economico che viene effettivamente generato e soprattutto gli obiettivi sociali che vengono concretamente perseguiti.
Non è un caso se il grande programma avviato nel dopoguerra per la costruzione di oltre 350.000 alloggi destinati ai ceti popolari e al tempo stesso per far fronte alla disoccupazione dilagante, il c.d. Piano Fanfani del 1949, ha lasciato un segno indelebile nella memoria collettiva degli italiani.
Invece si direbbe che quest’ultimo Piano Casa risente ancora di un’impostazione tipica delle politiche abitative degli ultimi decenni per cui si possono fare soltanto alcuni programmi speciali di edilizia pubblica, possibilmente sfruttando i fondi europei.
Non si tratta, cioè, di un rilancio della politica abitativa intesa in senso ampio ed in forma strutturale.
Inoltre, sulla scia della tendenza legittimata dal Decreto Ministeriale 22 aprile 2008 sulla definizione di alloggio sociale, si mira apertamente a privilegiare l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) e cioè la domanda abitativa proveniente dalle famiglie che non hanno i requisiti socioeconomici per accedere alle case popolari tradizionali e che al tempo stesso non trovano nel mercato privato una soluzione abitativa compatibile con le loro capacità reddituali.
Eppure è del tutto evidente che la questione abitativa non è ascrivibile semplicemente ad un’edilizia pubblica sottodimensionata e poco flessibile rispetto a quella di altri paesi dell’Unione Europea ma deriva, anche e prima ancora, dagli eccessi speculativi del mercato immobiliare.
In particolare il mercato delle locazioni, che dovrebbe risultare accessibile e sostenibile per buona parte di coloro che non sono in condizione di acquistare la prima casa di abitazione, genera un’emergenza abitativa sempre più vasta e fuori controllo.
Tuttavia nessun intervento per riequilibrare il mercato degli affitti viene varato.
Una costante che dura ormai da alcuni decenni, nonostante già solo alcune semplici misure per orientare l’offerta privata verso le locazioni a canone concordato previste dalla legge 431 del 1998 basterebbero per assorbire velocemente la parte più solvibile di questa domanda che non ha i requisiti per accedere all’ERP e che al tempo stesso fatica a sostenere gli affitti canoni di mercato.
Insomma, non basta intervenire soltanto sul lato dell’offerta pubblica di abitazioni ed anzi, sarebbe ancora più urgente, rendere subito il mercato della locazione maggiormente accessibile e sostenibile per le famiglie.
Del resto questo Piano Casa porterebbe ad una mitigazione molto relativa dei valori immobiliari, al limite a qualcosa di analogo rispetto a quella precedentemente affidata agli immobili degli enti previdenziali, che sono stati poi dismessi per ragioni di finanza pubblica con le cartolarizzazioni di inizio secolo.
Va poi considerato che lo sviluppo di una vasta gamma di programmi di Edilizia Residenziale Sociale, oltre a richiedere tempi medio-lunghi di attuazione, non è privo di incognite ed esente da rischi.
In particolare, stante la necessità di remunerare gli investitori privati, l’offerta pubblica potrebbe rivelarsi troppo vicina agli stessi valori di mercato e quindi non rispondente nemmeno ai ceti più svantaggiati della stessa “fascia grigia”.
Soprattutto nel caso dei progetti di edilizia residenziale integrata pare difficile ipotizzare prezzi di vendita o affitti accessibili per le famiglie di operai e/o impiegati con qualifiche medio-basse.
Ancora maggiore è il rischio di trascurare il fabbisogno più grave e per il quale l’unica risposta possibile è l’offerta di Edilizia Residenziale Pubblica.
Preoccupa in particolare la norma che rinvia all’approvazione di nuove procedure per la vendita degli alloggi: impoverire ulteriormente lo stock di case popolari, peraltro già ampiamente falcidiato dai piani vendita previsti dalla normativa precedente, è indice di una grave mancanza di attenzione verso il fabbisogno abitativo della fascia più povera della popolazione.
Prevedere poi che i proventi delle future vendite non verranno reinvestiti nel comparto ERP ma saranno destinati all’ammortamento dei titoli di Stato significa considerare l’esperienza storica dell’edilizia sovvenzionata ormai prossima al capolinea.
Peraltro questo Piano Casa non contiene disposizioni per la realizzazione di nuove case popolari come, ad esempio, quote obbligatorie da destinare a ERP nel caso in cui venga concesso un incremento delle superfici o delle volumetrie.
Invece andrebbe fatto uno sforzo per incrementare la dotazione di ERP, altrimenti continuerà a aumentare il disagio abitativo nelle sue forme più estreme e ad aggravarsi il rischio di pericolose rotture sociali.
Né vengono individuati quei livelli minimali di fabbisogno abitativo strettamente inerenti al nucleo irrinunciabile della dignità della persona umana che, come sottolineato dalla Corte Costituzionale, competerebbe invece allo Stato.
Invece andrebbe posto urgente rimedio all’entropia crescente del sistema ERP, innescata nel 2001 con la devoluzione della competenza sulla materia alle Regioni ed esasperata dalla mancata definizione dei livelli essenziali garantiti dallo Stato.
In altri termini andrebbe ristabilito al più presto un quadro di regole nazionali, a cominciare da quelle sugli obblighi di cofinanziamento in capo a Stato e Regioni,
Un altro segnale particolarmente allarmante per il destino dell’ERP si ricava dalla lettura degli articoli sul programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.
Infatti queste norme consentono una trasformazione in ERS degli alloggi ERP da recuperare, una tendenza che peraltro è già in atto in alcune Regioni con relativa sottrazione di patrimonio ERP al suo scopo originario.
Paradossalmente fra piani vendita e un recupero dello sfitto di ERP, che a sua volta rischia di concretizzarsi in una perdita di alloggi, si rischia una contrazione dell’offerta abitativa destinata ai ceti più disagiati.
Eppure stando alle stime più recenti di Federcasa ci sono circa 300 mila domande pendenti per l’assegnazione di una casa popolare.
Il continuo aggravamento della situazione sociale a causa del costo troppo elevato delle locazioni ad uso abitativo è ancora meglio spiegato dai dati ISTAT secondo cui, a fronte di una popolazione in affitto che corrisponde soltanto al 18% dei residenti, oltre il 47% delle famiglie che si trova in povertà assoluta vive in affitto.
Conoscendo la situazione come Sicet, non potevamo non rilevare le carenze e le forti contraddizioni insite in questo Piano Casa, tanto più che parallelamente il Governo ha dato impulso a un iter parlamentare per l’accelerazione delle procedure esecutive per il rilascio delle abitazioni, senza prevedere sussidi in favore degli inquilini in difficoltà ed un rafforzamento della rete dei servizi sociali comunali.
